1. La escasa necesidad de las compañías de trasladarse al no crecer, limitándose el movimiento, en los casos que se ha hecho efectivo, a reducciones de espacio y consolidaciones que suelen llevar aparejadas también ajustes en tamaño.
2. La dificultad para las compañías de asumir los costes de traslado, lo que en ocasiones hace que la operación no sea rentable aún suponiendo ahorros en las rentas.
3. Las facilidades de las propiedades para renovar los contratos en vigor.

Además, a lo largo del año, se ha producido también un cierto número de renegociaciones de contratos anticipándose a su vencimiento, en los que los propietarios mejoraban los términos de duración y estabilidad. Los arrendatarios, por su parte, han optimizado sus costes operativos.

En inversión y venta a usuarios, las transacciones también han sido limitadas y han estado marcadas por la tipología de producto y la financiación, todavía con restricciones, que han echado para atrás muchas operaciones. El inversor privado, no tan dependiente de la financiación y con objetivos por encima del 6,5% de rentabilidad, ha marcado la tendencia en cuanto a volúmenes y cuantías de transacción.

Pese a la evolución tan negativa del año 2009, en los últimos tres meses se ha podido observar un aumento significativo en las operaciones de gran volumen. Esta circunstancia anticipa una cierta estabilización, o incluso una leve mejoría, en las perspectivas de contratación para 2010, por lo que creemos que las cifras de absorción mejorarán notablemente. Ello va ir unido a un descenso muy fuerte en la salida al mercado de nuevos edificios, lo que indudablemente repercutirá en una estabilización en las rentas. Así, esperamos que 2010 sea un año de mejoría o, como mínimo, de estabilización para el sector de oficinas.

El mercado industrial y logístico ha vivido un año 2009 complicado, con caídas de rentas de hasta el 30% en determinadas zonas, y se ha caracterizado por la bajada de la demanda de espacio y la ausencia de inversión extranjera. Los operadores se han movido por criterios de reducción de costes y muchos han parado sus planes de expansión. Sin embargo, el peor momento se ha vivido en los cuatro primeros meses del año. En la actualidad, estamos notando, desde después del verano, cierta reactivación de la demanda. Las mejores zonas (cerca de las grandes ciudades) son las que antes se recuperarán.

El volumen de inversión en el sector ha sido escaso y no habrá llegado a los 90 millones de euros en todo 2009. Hay que tener en cuenta que la inversión extranjera se ha mantenido al margen del mercado, en tanto que los pequeños inversores prefieren sectores como el de oficinas o el de locales comerciales. Por su parte, los inversores activos son muy exigentes y buscan buenos contratos a largo plazo y rentabilidades superiores al 8%.

No obstante, empezamos a ver fondo en el mercado y 2010 puede ser un año interesante para encontrar oportunidades antes de que llegue la recuperación, a la que ya estamos asistiendo en otros países europeos. Prevemos que los precios moderarán su caída en 2010, que será el año de la estabilización.

En cuanto a superficies comerciales, podríamos aplicar lo ya comentado en oficinas: la caída del consumo ha hecho que las tasas de esfuerzo hayan aumentado de manera exponencial. Los propietarios, conscientes del momento delicado, han accedido en su mayoría a renegociar rentas, de manera que se permita la viabilidad de los negocios y, por consecuencia, del contrato de arrendamiento.

En cuanto a inversión en este segmento, los bancos y cajas se han postulado como proveedores de oferta al contemplar progamas de “sale & leaseback” con contratos a largo plazo. Un producto perfecto para el inversor privado y, en algunos casos, incluye todo el portfolio institucional. Todavía queda recorrido en este sentido y habrá que seguir muy de cerca el proceso de fusiones de cajas y en cómo afecte a sus sucursales.

Como resumen general, diríamos que 2009 ha estado marcado por la bajada de precios continuada en cuanto a rentas se refiere, que no ha supuesto un repunte en la demanda de usuarios, cosa que esperamos suceda paulatinamente durante el próximo año, cuando los precios de renta tocarán fondo. En cuanto a inversión, existe una fuerte demanda de producto “prime”, liderada por el mercado privado. Sin embargo, la actual falta de producto no permite que se cierren operaciones a menudo. Para esteximo año es probable que esta línea se mantenga, aunque esperamos que el inversor institucional tanto nacional como extranjero comience a aparecer en el mercado. La entrada del inversor institucional podría marcar el punto de inflexión sobre el cual podríamos decir que vislumbramos la luz al final del túnel.