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Aspectos fiscales sobre la construcción de un patrimonio inmobiliario

Por   /   29 febrero, 2016  /   Sin Comentarios

Por Laborde Marcet, Empresa española especializada en patrimonio e inversión.

 

A la hora de invertir en activos inmobiliarios, es fundamental conocer mínimamente la fiscalidad de cada uno de ellos para no llevarse sorpresas en la declaración de la renta o en los impuestos asociados a las compraventas de inmuebles. Declaración fiscal, de Laborde MarcetCuestiones como la ubicación territorial, con distinto trato fiscal según la comunidad autónoma donde esté ubicada la propiedad, el estar dado de alta como arrendador de locales o las bonificaciones de la empresa familiar son aspectos a valorar antes de realizar una inversión patrimonial.

En ese sentido, los inmuebles de segunda mano presentan una desventaja fiscal muy importante con respecto a la compra de locales de negocio, ya que la compra de viviendas de segunda mano debe pagar un peaje fiscal, consistente en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que grava la operación (por ejemplo, un 6% en Madrid y un 10% en Barcelona). Este sorprendente distinto trato fiscal que las diversas comunidades autónomas ofrecen en determinados impuestos genera a menudo situaciones de competencia fiscal autonómica.

Por otro lado, la compra de un local de negocio arrendado puede tributar por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), siempre y cuando el comprador sea una empresa o una persona física que se haya dado de alta censalmente como arrendador de locales y las partes acuerden someterse a dicho impuesto (lo que técnicamente se denomina “renuncia a la exención”). En este caso, en la mayoría de casos se aplica lo que se denomina “inversión del sujeto pasivo”, lo que implica que, de facto, no se produce desembolso monetario de dicho impuesto por parte del comprador.

De cualquier manera, en ambos casos (compra de viviendas y de local comercial) se deberán añadir unos gastos adicionales que rondarán entre el 2 y 3% en concepto de gastos de notaría y de registro de la propiedad.

Por otra parte, la realización de plusvalías inmobiliarias una vez se desinvierta del activo inmobiliario tributarán en persona física a un tipo cercano al 24%, en tanto que en el caso de sociedades, la tributación irá al tipo de gravamen general del Impuesto de Sociedades (28% para el ejercicio 2015 y 25% para el 2016).
 
Rendimiento de activos inmobiliarios

Los rendimientos derivados de alquileres inmobiliarios obtenidos por persona física tributarán en sede de IRPF al tipo marginal que corresponda en cada caso (existe una bonificación relevante para las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas). Mientras, en cuanto a los rendimientos inmobiliarios derivados del alquiler obtenidos por una empresa, se someterán al tipo de gravamen general del Impuesto de Sociedades (28% para el ejercicio 2015 y 25% para el 2016).

Rendimientos de activos mobiliarios

A la hora de elegir entre los diferentes productos de ahorro es fundamental conocer mínimamente la fiscalidad de cada uno de ellos para no llevarse sorpresas en la declaración de la renta. De hecho, los rendimientos del capital mobiliario, entre los que se encuentran los intereses o ganancias generados por productos financieros, están regulados en los artículos 25 y 26 de la LIRPF, y de forma genérica pueden tributar tanto en la base imponible del ahorro como en la base imponible general.

Por otro lado, es preciso considerar que, con la nueva reforma fiscal (la enésima), además de la bajada de tipos, se modifica un aspecto importante: se incorpora a la base imponible del ahorro todas las ganancias y pérdidas patrimoniales, independientemente de su periodo de generación (recordemos que hasta ahora las generadas a menos de un año se incorporaban a la base imponible general). Por todo ello, se puede definir que tanto los rendimientos derivados de depósitos, cuentas corrientes, renta fija, así como los dividendos de acciones, tributan todos en la base imponible del ahorro.

Además, las ganancias obtenidas por la venta de fondos de inversión o acciones se consideran ganancias patrimoniales y tributan completamente también en la base imponible del ahorro del IRPF. El nuevo tipo de gravamen para las rentas del ahorro generadas en el 2015 ha seguido constando de tres tramos: hasta 6.000 euros, un 20%; de 6.000 a 24.000 euros, el 22%; y de 24.000 euros en adelante, el 24%. Pero para el ejercicio 2016  todos los tramos reducen su tipo de gravamen un punto, es decir, un 19%, 21% y 23%, respectivamente. Por último, recordar que, por norma general, las entidades pagadoras de los rendimientos del capital mobiliario citados anteriormente estarán obligadas a practicar una retención previa del 20%.

Impuesto sobre el Patrimonio

Hay que tener también en cuenta que el Impuesto sobre el Patrimonio es un tributo directo, general y personal que grava las propiedades o posesiones mundiales. Se trata de un gravamen estatal, establecido y regulado por el Estado, si bien su rendimiento total, así como ciertas competencias normativas, se cede a las Comunidades Autónomas.

La gran peculiaridad de este impuesto es que nace con carácter transitorio, pero la realidad es que ha formado parte del sistema tributario español prácticamente desde siempre. Durante los años 2008 a 2010 fue suprimido por la Ley 4/2008, de 23 de diciembre; un mero espejismo, pues mediante el Real Decreto-Ley 13/2011, de 16 de septiembre, se restableció el mismo, eso sí, de forma temporal para el 2011 y 2012, aunque finalmente parece que se pierde ese carácter temporal y se ha venido exigiendo desde entonces  (las arcas del Estado son las que marcan la pauta).

Impuesto de Sucesiones y Donaciones

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones es un tributo que grava la adquisición de bienes y derechos por, genéricamente hablando, herencia o donación. Se trata también de un tributo estatal cuyo rendimiento se cede a las Comunidades Autónomas, haciéndose cargo las mismas de la gestión y recaudación, así como de asumir ciertas competencias normativas. Es por esta razón que este impuesto está muy bonificado en algunas autonomías y en otras no, generando una clara distorsión en la presión fiscal del conjunto de los españoles.

Como solución, entendemos que una alternativa clara para obtener una fiscalidad más ventajosa en el ISD, en algunos casos, es la creación de una empresa familiar, que actualmente cuenta con un 95% de bonificación, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos recogidos en la ley. En cualquier caso, es interesante comentar asimismo respecto a esta bonificación de la empresa familiar que el Tribunal Supremo ha limitado en una reciente sentencia la reducción del 95% de la base liquidable, puesto que sólo permite aplicarla ahora a los activos que estén ligados con la actividad profesional o negocio.

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Sobre el autor

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