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La demanda de oficinas cayó de nuevo en las principales ciudades europeas durante 2012

Por   /   21 febrero, 2013  /   Sin Comentarios

El ejercicio 2012 volvió a reseñar una nueva desaceleración en la demanda de espacios de oficinas en las principales ciudades europeas, ya que la misma descendió un 6%, según pone de manifiesto un estudio al efecto elaborado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate.

Los cierto es que en el conjunto de las nueve grandes ciudades del Viejo Continente analizadas en el mismo (Londres, París, Berlín, Frankfurt, Hamburgo, Munich, Milán, Madrid y Bruselas) se contrataron el pasado año un total de 6,1 millones de metros cuadrados de oficinas, apreciándose una caída de la contratación en la mayoría de ellas.

No obstante, es preciso reseñar las excepciones al respecto de Bruselas y París. La capital francesa, con 2 millones de m2 contratados, igualó la cifra de 2011, mostrando resistencia en un contexto de retroceso del empleo, en tanto que en la belga el volumen de contratación incluso se incrementó un 37%, aunque es cierto que partía de un nivel muy bajo en 2011.

En esa línea, Madrid anotó un nuevo ejercicio de recesión económica con su correlativa pérdida de empleo. Pero dentro del mercado disponible, el foco de la demanda estuvo dirigido en la capital española a las mejores áreas de la ciudad, siendo el “Centro de Negocios” la única zona con registros positivos, aunque moderados. Por su parte, Londres contabilizó un retroceso del 8% del nivel de absorción (aunque en “la City” se incrementó en ese mismo porcentaje), en tanto que las ciudades alemanas reportaron un descenso del 9%, acusando así la desaceleración de la economía alemana. En cuanto a Milán, marcó el nivel más bajo, que supuso respecto a 2011 un retroceso del 29%, siendo más acusado aún en su zona “Centro de Negocios” (CBD).

En cualquier caso, la disponibilidad media en las nueve ciudades estudiadas por BNP Paribas Real Estate se situó en 9,2%, lo que supone 10 puntos básicos por debajo del nivel de 2011. Sin duda, esta ligera contracción del espacio disponible es resultado de las fuerzas opuestas que ejercieron el descenso de las ciudades alemanas y el acentuado incremento de mercados como Madrid o Milán. Por su parte, el tiempo medio de comercialización del espacio disponible al nivel actual de demanda ha pasado de 2,2 a 2,3 años.

La disponibilidad de espacios para oficinas en Londres cayó al 8,5% en “la City”, la más baja desde 2008. Y también bajó en Berlín (100 puntos básicos, hasta situarse en el 5,6%) y en Munich (60 puntos básicos, quedando en el 6,8%). Mientras, tanto en París (7,7%) como en Milán (11,1%) se mantuvo estable con relación a 2011.

En cuanto a Madrid, el ratio de desocupación superó el umbral del 15% por los procesos de reducción de espacio de las compañías. Esta tendencia se observó en todas las zonas, excepto en el “Centro de Negocios” por la resistencia de su demanda. En este contexto, los proyectos son muy limitados y se circunscriben casi exclusivamente a rehabilitaciones. Además, la capital española fue la única entre las estudiadas en que las rentas “prime” registraron un nuevo descenso, pues en las ocho restantes permanecieron estables.

A pesar de todo, el estudio de BNP Paribas Real Estate también avanza que, contra todo pronóstico, el mercado de inversión de oficinas marcó un buen comportamiento en 2012 en Europa, ya que la inversión en este segmento inmobiliario sumó 35.300 millones de euros, un 24% más en términos anuales. En esa dinámica, la demanda se centró sobre todo en activos de calidad de los mercados “core” en detrimento de los mercados con más riesgo. Y es que, con la excepción de París y Londres, la rentabilidad “prime” osciló entre los descensos de las ciudades alemanas y los incrementos de Madrid y Milán.

En cualquier caso, Londres fue el mercado más líquido de 2012 en el segmento de oficinas, con una inversión de 17.600 millones de euros, en tanto que París cerró un buen ejercicio gracias a las operaciones de más de 100 millones cerradas en el último trimestre y las ciudades alemanas se defendieron bien de la desaceleración, consiguiendo un crecimiento significativo. En Milán, la debilidad de la actividad inversora fue pareja al deterioro del mercado de ocupación, mientras que en Bruselas la falta de activos adecuados condicionó el nivel de inversión. Finalmente, en lo que respecta a Madrid, el volumen de inversión (411 millones de euros) supuso la mitad del alcanzado en 2011, con un cuarto trimestre determinante en el que se cerraron operaciones por valor de 386 millones. De esa manera, la debilidad del mercado de inversión condujo la rentabilidad “prime” al 5,90%.

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