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Más sombras que luces en la nueva Ley del Alquiler

Por   /   30 mayo, 2013  /   Sin Comentarios

Por Carlos Ruiz, Gerente de Arrenta, Asociación del Fomento del Alquiler.

La reciente reforma de la Ley del Alquiler no aporta nada nuevo y tampoco ofrece ninguna medida efectiva para fomentar el mercado del alquiler en España. La principal demanda de los propietarios, que no es otra que disponer de unas garantías legales para alquilar su inmueble con mayor seguridad, no se ha visto reflejada en esta Ley.

Alquiler con ArrentaLas medidas de la nueva Ley de Alquiler se quedan en lo superficial, limitándose simplemente a plasmar por escrito algunos hábitos y costumbres propios del alquiler. Así, por ejemplo, la posibilidad de pactar la duración del contrato entre las partes, avisar con un cierto plazo a la otra parte de la intención de abandonar el inmueble o la posibilidad de condonar los gastos de rehabilitación de la vivienda con el pago de la renta mensual son prácticas habituales en el 95% de los alquileres que se realizan en España. El hecho de incumplir alguno de estos pactos suele desembocar en una demanda de desahucio, al igual que ocurre con un incumplimiento de un pago de las rentas. Y es en este punto donde la Ley no aporta ninguna solución.

¿Desalojo en 10 días? No es posible.

Conviene subrayar la falsa convicción de la leyenda urbana que se ha extendido en la sociedad dando por hecho que el inquilino vaya a abandonar la vivienda en 10 días tras presentar el propietario la demanda. La realidad es muy distinta, puesto que, transcurrido dicho plazo, y nunca de forma inmediata, el juez habrá de emitir un auto judicial decretando la fecha de lanzamiento (ejecución del desahucio) que, en el mejor de los casos, se llevaría a cabo en un periodo no inferior a 3 ó 4 meses, siendo la media habitual de 6 meses.

Es por ello que resulta irreal plantear que en 10 días pueda gestionarse un desahucio como ahora se plantea. Basta recordar que, a día de hoy, los procesos civiles se gestionan en seis meses de media, contenciosos en ocho y penales hasta en dos años, lo que revela la carga de trabajo de nuestros juzgados y magistrados.

Indefensión ante la compra de una vivienda alquilada

En teoría, la mayor protección que ofrece la nueva Ley al inquilino radica en la obligatoriedad, por parte del propietario, de registrar el contrato de alquiler, manteniendo el arrendatario su derecho a seguir ocupando la vivienda en caso de que el arrendador decida venderla.

Sin embargo, ponemos en duda esta medida. Así, hemos de recordar que la inscripción en el Registro conlleva unos costes importantes. Actualmente, registrar el contrato de alquiler tiene un coste de unos 45 euros para un contrato de alquiler de un año cuya renta sea de 1.000 euros, y el proceso implica: acudir al notario para elevar el contrato a escritura pública (por lo que casero e inquilino han de estar de acuerdo en registrar el contrato); pagar los impuestos, y acudir al registro.

Desde esa perspectiva, consideramos que la mayoría de los arrendamientos de vivienda seguirán sin inscribirse, y esta medida, cuyo fin es reforzar la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, previsiblemente logrará el efecto contrario, al quedar los arrendatarios expuestos a que se resuelva el arrendamiento en caso de venta de la vivienda.

Estar protegido, la mejor garantía para el propietario y el inquilino

Desde Arrenta, seguimos defendiendo que la mejor protección que puede tener un propietario a la hora de alquilar su vivienda es disponer de una garantía o seguro de alquiler. La posibilidad de poder cobrar las rentas mes a mes, en caso de impago del inquilino, constituye, junto al arbitraje y el estudio previo de la viabilidad del inquilino, las mejores herramientas que puede tener un propietario para decidirse a poner su piso en alquiler, y sin riesgos.

Como dato significativo es preciso destacar que el 80% de los arrendadores solicita garantías en el cobro de sus rentas (vía seguros o productos financieros equivalentes), optando el 40% de ellos por el arbitraje para poder reducir los plazos del  lanzamiento.

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