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Claves para adquirir un inmueble en el extranjero

Por   /   18 diciembre, 2013  /   Sin Comentarios

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Las posibles inversiones o el éxodo destacado de españoles al extranjero debido a la coyuntura económica inciden en la importancia de conocer todos los detalles de cara a adquirir un inmueble si se va a residir en el extranjero. En ese sentido, hay cinco puntos básicos que una compraventa debe siempre contemplar en cualquier parte del mundo:

1. Conocer la situación urbanística. Saber qué se está comprando y observar las garantías, la situación urbanística de la parcela, las licencias de construcción y las licencias de ocupación o permiso de habitabilidad.

2. Informarse sobre el sistema jurídico y el régimen fiscal del país. Es necesario advertir las formas o los vehículos idóneos para comprar un inmueble. En muchos lugares, es más conveniente hacerlo a nombre de una persona física, mientras que en otros se hace a nombre de una sociedad extranjera o a nombre de una sociedad del país donde se adquiere el inmueble. Además, es muy importante estudiar el régimen fiscal más favorable. 

3. Hay que tener en cuenta las cargas. Las cargas sobre un inmueble pueden ser de lo más variado: hipotecarias tributarias, de derechos reales, urbanísticas, etc. De ahí que sea determinante contemplar si existen o no.

4. Considerar el régimen jurídico de derechos y obligaciones del inmueble que se va a adquirir. Tener conocimiento de las normas urbanísticas y de las que regulan la comunidad de propietarios.

5. Asegurar en detalle la inscripción del título. En este punto se debe hacer alusión a la firma de un contrato que estipule la propiedad que se va a comprar, los plazos de pago, la descripción del inmueble, las garantías, fechas de cumplimiento y entrega. Es necesario además realizar contratos sin grandes complicaciones y claros, donde las partes entiendan fácilmente y con la mayor simplicidad cuáles son sus derechos y obligaciones para que de inmediato se proceda a la inscripción en el Registro de la Propiedad y se eviten daños a terceros.

Pero al margen de estas consideraciones generales, también será bueno tener en cuenta una serie de pistas para la compra de un inmueble en algunos países relevantes concretos.

Así, en países como Reino Unido, la mayoría de las ventas se negocian a través de un agente inmobiliario y cada una de las partes suele estar representada por su correspondiente abogado. Además, como regla general, el notario no participa en las escrituras de transmisión de la propiedad, y la financiación puede obtenerse tanto por un banco como por una «building society» (sociedad de ahorro y préstamo para la vivienda), que concede una hipoteca para la vivienda o propiedad en cuestión.

Compra de casa en extranjero, de Free DownloadEn cuanto al mercado francés, una de sus peculiaridades más significativas es que hay que tener en cuenta que el contrato de venta de una propiedad inmobiliaria, como en la mayoría de las compraventas, es, por naturaleza, un acuerdo bilateral, vinculando tanto al comprador como al vendedor. Pero además, la legislación francesa otorga un nivel de protección cada vez mayor al comprador, obligándole a cumplir con un período de reflexión o reconsideración y regulando el pago de las sumas de dinero de la compra. También es imprescindible conseguir una descripción del edificio y de su status legal en cuanto a los derechos a los que está sujeto y en relación con las normas urbanísticas. E igualmente conviene tener en cuenta que los contribuyentes que viven fuera de Francia y que reciben ingresos de una fuente francesa o de varias casas de Francia deben presentar un informe sobre sus ingresos.

En Alemania, cualquiera tiene derecho a comprar un inmueble, siempre y cuando tenga los papeles en regla y que disponga de dinero. Conforme a la legislación alemana, la transmisión de la propiedad se llevará a cabo tras firmar el contrato ante notario cuando esté inscrito en el Registro. Y para la adquisición de la propiedad se pueden pedir créditos (hasta un 70% del valor del inmueble) a los bancos alemanes.

Inmuebles, de Balms AbogadosEn Estados Unidos, la compra satisfactoria de un inmueble precisa de la asistencia de muchos profesionales. Los abogados son necesarios para varias funciones, como la coordinación de los diferentes profesionales, la revisión del contrato y la elección de la estructura adecuada a la compra. Por todo ello, su función es más activa que la que desempeñan en el resto de países de derecho civil, y la mayoría cobran unos honorarios fijos por todos sus servicios. En muchos estados existen compañías que se encargan de la expedición del seguro y de la preparación de los documentos, aunque no representan legalmente al comprador y no tienen obligación de defender sus intereses. Los costes inmersos en la adquisición de un bien inmueble y los impuestos varían en función de si la compra va a ser financiada a través de un prestamista institucional.

Argentina, otro de los países relevantes en la compra de inmuebles, cuenta con mecanismos y herramientas legales pensadas para brindar seguridad a los inversores, a los negocios y a las transferencias. Por ejemplo, el caso de la reserva, que consiste en la entrega de dinero por parte de un potencial comprador a favor de un intermediario o del propio vendedor, a fin de que se otorgue prioridad en la concesión del negocio o se le mantenga la oferta de venta por un breve plazo.

En África, varios países, como es el caso de Marruecos, tienen un sistema jurídico que se nutre del derecho musulmán y beben de las fuentes de derecho europeo occidental (derecho romano). En ellos, cualquier persona, física o jurídica extranjera, ya sea residente o no, puede adquirir propiedades, excepto propiedades agrícolas. La tramitación de la compra-venta, sin embargo, es distinta atendiendo al tipo de propiedad que se quiera: si deseamos comprar aquí una vivienda, lo más recomendable es la apertura de una cuenta en divisas o dírhams convertibles. Los bancos marroquíes pueden financiar hasta el 70% de la inversión en el caso de los no residentes, y además suelen exigir la suscripción de una póliza de seguro de vida ligada al préstamo.

Imagen cortesía de cuteimage / FreeDigitalPhotos.net

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