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Anulación de cláusulas suelo por falta de transparencia en la información

Por   /   19 agosto, 2013  /   Sin Comentarios

José María Peyra, de SanahujaPor José María Peyra, Abogado del despacho Sanahuja & Miranda, especializado en asesoramiento integral a particulares y empresas.

El Tribunal Supremo publicaba el 9 de mayo de 2013 la primera sentencia relativa a las cláusulas suelo de los préstamos hipotecarios, declarando que dichas cláusulas deben ser anuladas por ser consideradas abusivas cuando los bancos y las cajas no hayan proporcionado a los clientes completa información sobre su contenido y alcance económico, tanto en la fase previa a la suscripción de los contratos de hipoteca como en el momento de suscripción del contrato.

Lo cierto es que, hasta la fecha, las entidades financieras, con mucha frecuencia, no facilitaban información alguna sobre la inclusión de la cláusula suelo en los folletos informativos de los productos hipotecarios que ofertaban, en los que solo resaltaban el bajo diferencial a aplicar sobre el tipo de referencia (habitualmente el euribor), y además solían ofertar importantes rebajas sobre el diferencial en caso de contratar diversos productos de la entidad (planes de pensiones, seguros, etc.).

Dichas rebajas sobre los intereses a pagar por el cliente, mayoritariamente, nunca han llegado a traducirse en una rebaja de la cuota hipotecaria, pues a pesar de haber contratado los clientes los diversos productos publicitados, por efecto de la cláusula suelo, se ha aplicado el tipo mínimo obligatorio, ya que en realidad la hipoteca no era de interés variable como constaba en la oferta y en la misma escritura de préstamo hipotecario, sino un préstamo a un interés fijo mínimo obligatorio y variable a partir del tipo establecido como “suelo” de la hipoteca. De esta forma, los bancos y cajas se cubrían y garantizaban para asegurarse de que no afectara a sus ingresos la previsible bajada de los tipos de interés.

El Tribunal Supremo ha declarado en la referida sentencia,  además, que la existencia de un techo o tipo máximo era presentado por los bancos como una aparente contraprestación, sin que ello se correspondiera con la realidad,  ya que la cláusula techo era usada por los bancos para desinformar a los clientes, aparentando una distribución equilibrada de riesgos para ambas partes que no se correspondía con la realidad.

Clausulas suelo de las hipotecasLo cierto es que, en muchos casos, los clientes de las entidades financieras no tuvieron conocimiento de la existencia de la cláusula suelo en su préstamo hipotecario hasta que, al descender los tipos de interés, vieron que no se abarataba la cuota de su hipoteca;  prueba clara y evidente de que, si bien la cláusula suelo estaba consignada en su escritura de hipoteca, ésta había sido insertada en su contrato sin ninguna información previa, e incluso en el propio contrato se hallaba enmascarada entre infinidad de cláusulas sin ningún tipo de explicación sobre la importancia y la trascendencia económica del tipo fijo mínimo que se le imponía, cuando lo cierto es que le suponía al cliente un perjuicio económico de decenas de miles de euros durante toda la vida de su hipoteca.

Ahora, a la vista del criterio fijado en la expresada sentencia del Tribunal Supremo, los afectados por la cláusula suelo de sus préstamos hipotecarios que consideren que no recibieron una completa y clara información sobre dicha cláusula, como estaban obligados a facilitar los bancos y cajas en cumplimiento de la estricta normativa reguladora relativa a materia bancaria, tienen abierta la puerta para solicitar judicialmente la anulación de las cláusulas suelos de su hipoteca.

En concreto, podrán ser consideradas como falta de transparencia  y claridad en la obligada información que debían haber realizado las entidades financieras situaciones como las siguientes:

  • Si no constaba el suelo en el folleto publicitario de oferta.
  • Si la entidad financiera no remitió oferta vinculante, o la pasó a la firma el mismo día de la firma del contrato ante notario, si la cláusula se halla “camuflada” en la escritura entre la exhaustiva cantidad de cláusulas de un contrato de hipoteca.
  • Si la entidad financiera le hizo contratar productos complementarios para rebajar el diferencial, sin explicarle que nunca sería operativa la rebaja por debajo del tipo mínimo fijo establecido (suelo).
  • Si no le facilitaron una simulación de las cuotas a pagar.
  • Si no se le ofrecieron otros productos de la entidad sin esa cláusula.
  • Si no se le advirtió que ese producto podía no ser adecuado para el perfil del cliente.

Por otra parte,  en dicha sentencia el Tribunal Supremo  no ha reconocido a los demandantes que han conseguido anular las cláusulas suelo de sus hipotecas el derecho a que el banco o la caja les devuelvan las cantidades entregadas en virtud de la cláusula anulada. Declara que la regla general de que cuando se anula la cláusula de un contrato es que deben quedar anulados todos los efectos que haya producido; pero no debe ser aplicable en este caso por concurrir especialísimos motivos que determinan que, si bien la cláusula se anula y deja de existir, ello no da derecho a los afectados a recuperar el dinero pagado en virtud de dicha cláusula. Y ello por motivos de seguridad jurídica: básicamente debido a que la cláusula suelo existe desde hace muchísimos años y durante mucho tiempo estuvo aceptada y no fue cuestionada hasta los últimos años; y además, porque la anulación no se produce por motivos de ilegalidad de la cláusula, sino por falta de claridad y transparencia y la información.

Imagen cortesía de Stuart Miles/ FreeDigitalPhotos.net

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